Na de aankoop van uw appartement krijgt u heel wat documenten van de notaris … Wat zijn deze documenten en waarvoor dienen ze?

Na de aankoop van uw appartement krijgt u heel wat documenten van de notaris … Wat zijn deze documenten en waarvoor dienen ze

 

Wanneer u een onroerend goed heeft aangekocht en u langs de notaris bent gepasseerd krijgt u standaard heel wat documenten mee als nieuwe eigenaar. 

Bij de aankoop van een appartement waarvan het beheer van het gebouw beheerst wordt door de Appartementswet, krijgt u heel wat meer “tekst” mee dan wanneer u bijvoorbeeld een volledig eigen huis heeft aangekocht. We duidden al eerder dat u bij de aankoop inderdaad niet enkel eigenaar geworden bent van een privatieve kavel in een gebouw, maar tevens mede-eigenaar werd van gemeenschappelijke delen van het appartementsgebouw (lift, trappenhal, …).

Samen eigenaar zijn, samen delen, samen beheren … vraagt om een duidelijke verdeling en duidelijke spelregels.

Met een grotere “papierwinkel” tot gevolg dan bij de aankoop van een woning zonder “gedeelde” gebouwgedeelten.

 

 

Spelregels

Wanneer eenmaal vaststaat dat een gebouw onder het toepassingsgebied van de Appartementswet valt, is het volgens deze wet verplicht dat het gebouw wordt beheerst door een basisakte en een reglement van mede-eigendom.

Deze twee documenten worden opgesteld door de notaris en moeten ook aan de notariële akte worden toegevoegd. De basisakte en het Reglement van Mede-eigendom vormen samen de “statuten” van het gebouw. Men heeft hier de mosterd enigszins gehaald bij de gekende statuten van een vennootschap.

Wanneer m.a.w. het beheer van de gemene delen van een appartementsgebouw onder deze wet valt, is het steeds verplicht om ook statuten voor dit gebouw op te maken. Het “pakketje” dat u meekrijgt bij de notaris zijn deze statuten. De statuten kunnen in één woord worden omschreven als de “spelregels” van het gebouw.

Basisakte + Reglement van mede-eigendom = Statuten!

In dagelijks taalgebruik worden de verzamelnaam “statuten” en de twee specifieke termen “basisakte” en “reglement van mede – eigendom” vaak door mekaar gehaald.Vooral de bewoordingen “basisakte” en “statuten” worden vaak als synoniemen gebruikt, terwijl dit niet correct is. De basisakte is wel degelijk slechts een gedeelte van de “statuten”.

De basisakte

De basisakte is een beschrijving van alle onderdelen van het gebouw. Hierin wordt een opdeling gemaakt tussen wat eigen/privatief is en wat gemeenschappelijk is. De verhoudingen worden uitgedrukt in duizendsten of tienduizendsten, op die manier wordt heel precies uiteengezet wat van wie is.

Enkele voorbeelden:

  • Kadastrale gegevens
  • Hoeveel gebouwen zijn er
  • Aantal verdiepingen
  • Type gebouw

 

Onnodig te zeggen dat de inhoud hiervan zeer belangrijk is : zij bakent individuele eigendomsrechten af.

“Wat” is van “wie” (en voor hoeveel …) ?

Bovendien wordt op die manier ook duidelijk hoeveel aandelen elke mede-eigenaar heeft in de gemeenschappelijke delen. Dit is afhankelijk van de grootte van het appartement (er wordt immers gekeken naar de netto vloeroppervlakte van uw private appartement). Hoe groter de privatieve delen, des groter is uw aandeel in de gemeenschappelijke delen. 

Men kan zich de vraag stellen waarom het nu belangrijk is of u meer of minder aandelen heeft in de gemeenschappelijke delen… Het antwoord is simpel : degene die een groot aantal aandelen in de gemeenschappelijke delen heeft zijn stem zal zwaarder doorwegen…

Een ander belangrijk gevolg hiervan is dat de mede-eigenaar met een groter aandeel in de gemeenschappelijke delen ook meer zal moeten betalen aan de gemeenschappelijke kosten (van bijvoorbeeld het onderhoud van de lift, poetskosten, …).

 Indien er achteraf toch discussie zou ontstaan omdat er een onduidelijkheid of een tegenstrijdigheid bestaat over het al dan niet privatieve karakter van een onderdeel van het gebouw, wordt er vanuit gegaan dat dit gemeenschappelijk is. Hetzelfde geldt voor onderdelen die niet zouden zijn opgenomen in de notariële akte, deze zijn gemeenschappelijk!

Dit wordt ook wel het vermoeden van gemeenschappelijkheid genoemd. Het is dus belangrijk dat een basisakte zeer nauwkeurig wordt opgesteld.

Het onderscheid tussen gemeenschappelijke en privatieve delen is van belang voor de beslissingsbevoegdheid van de Algemene Vergadering van Mede-eigenenaars. De wet bepaalt immers:

“(…) de algemene vergadering van mede-eigenaars slechts bevoegdheid heeft om te beslissen over werken betreffende die gedeelten van gebouwen waarvan vastgesteld is dat ze niet privatief zijn”  

In principe kan de Algemene Vergadering dus enkel beslissingen nemen over de gemeenschappelijke delen en níet over uw private appartement.

Uitzondering : sedert 2010 kan de AV uitzonderlijk en gemotiveerd beslissen over werken aan privatieve delen indien technische of economische omstandigheden dit rechtvaardigen.

!Opgelet! De basisakte kan alleen maar gewijzigd worden als alle mede-eigenaars daar unaniem mee instemmen.

 

Reglement van mede-eigendom

 

Naast de basisakte zal u bij de notaris ook een reglement van mede-eigendom meekrijgen bij de aankoop van uw appartement. Het reglement van mede-eigendom gaat meer om het organisatorische aspect van een appartementsgebouw. Zoals reeds vermeld moet ook dit reglement worden toegevoegd aan de notariële akte. De wet verplicht dat volgende bepalingen moeten worden opgenomen in het reglement:

 

  1. Een beschrijving van de rechten en plichten van iedere mede-eigenaar betreffende de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten.Dit zijn bijvoorbeeld regels die te maken hebben met de bestemming van het gebouw (bijv.: is het toegelaten om op de gelijkvloerse verdieping een tearoom uit te baten?);
  2. De berekeningswijze van de verdeling van de kosten en lasten.
    Hier kan gekozen worden om de kosten te koppelen aan het aantal duizendsten of tienduizendsten dat de mede-eigenaar heeft. Een andere mogelijkheid is om de bijdrage in de kosten te koppelen aan de frequentie van het gebruik per eigenaar of het (grotere) belang dat u als eigenaar zou kunnen hebben. Bijvoorbeeld: er kan voor worden gekozen om een mede-eigenaar op de gelijkvloerse verdieping zonder kelder/autostaanplaats minder te laten meebetalen aan de kosten voor de lift.Er dient ook een motivering aanwezig te zijn waarom voor een bepaalde berekeningswijze wordt gekozen, om latere discussies te vermijden;
  3. De regels betreffende de manier van bijeenroeping, de werkwijze en de bevoegdheid van de algemene vergadering;
  4. De manier van benoeming van een syndicus, de omvang van zijn bevoegdheden, de duur van zijn mandaat en de regels voor de hernieuwing ervan, de regels voor de eventuele opzegging van zijn contract, en welke verplichtingen er voortvloeien uit het einde van zijn opdracht;
  5. De jaarlijkse periode van vijftien dagen waarbinnen de gewone algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars plaatsvindt;
  6. De bevoegdheden en verplichtingen van de commissaris van de rekeningen. Dit is een persoon die jaarlijks wordt aangesteld door de AV. Dit kan een mede-eigenaar zijn of een externe persoon.

Wanneer achteraf het reglement van mede-eigendom gewijzigd dient te worden is dit slechts mogelijk wanneer de Algemene Vergadering hierover beslist met een 3/4e of 4/5e meerderheid, afhankelijk waarover de gevraagde wijziging gaat (hierop wordt in een volgende aflevering uitgebreid ingegaan). In een voorliggend wetsvoorstel geldt het voorstel om de regels over de werking van de VME over te dragen naar het reglement van interne orde, onderhands te wijzigen. 

Dit zou flexibiliteit met zich moeten meebrengen in de aanpassing en verbetering van de werking van de VME.

 

Het reglement van (inwendige) orde / Huishoudelijk reglement

Hoewel dit  niet wettelijk verplicht is, wordt toch vaak een reglement van inwendige orde of een huishoudelijk reglement opgesteld binnen een appartementsgebouw. Net omdat dit reglement niet wettelijk verplicht is moet het niet worden toegevoegd aan de notariële akte. 

Het gaat hier voornamelijk om leef- en woonregels die betrekking hebben op het feitelijk gebruik van de privé- en gemeenschappelijke delen. In principe kiezen de mede-eigenaren (op de algemene vergadering) volledig zelf wat zij opnemen in het reglement. Vaak betreft het regels i.v.m. geuroverlast, geluidshinder, plaatsen waar vuilnis al dan niet mag worden gezet, verhuisregels…

Er moet wel in het achterhoofd gehouden worden dat bij de invulling steeds het reglement van mede-eigendom gerespecteerd blijft! Het reglement van mede-eigendom kan vanzelfsprekend niet omzeild worden door het huishoudelijk reglement.

Besluit:

De statuten van een appartementsgebouw zijn een belangrijk instrument om dit gebouw te kunnen besturen en beheren. Bij de aankoop van een appartement is dan ook aan te raden om deze steeds door te lezen zodat u weet waar u aan toe bent (bijvoorbeeld voor wat betreft aandelen in onkosten, omvang van uw privatieve eigendom, eventuele gebruiksrechten, …) en op de hoogte bent van de samenstelling ervan.

 

Dit is een bijdrage van:

Door Astrid CLABOTS & Debbie MELISSAS  

Tags:
0 Reacties

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

*

Neem contact op met Syndicus Centraal

U kunt dit formulier gebruiken om contact op te nemen met Syndicus Centraal

Wordt verstuurd

©2019 Syndicus Centraal, onderdeel van Blue Orange Participaties B.V.

Login met je gegevens

of    

Je gegevens vergeten?

Create Account