De occasionele syndicus versus de professionele syndicus. Wat kiest u voor uw VME beheer?

De occasionele syndicus versus de professionele syndicus. Wat kiest u voor uw VME beheer

 

Over het beheer van een vereniging van Mede-Eigenaars is veel te doen. Wordt er gekozen voor een professionele syndicus of niet-professionele, oftewel een “occasionele syndicus”?

Wanneer er sprake is van de toepassing van de wet op de appartementsmede-eigendom is het immers verplicht dat er een syndicus wordt aangesteld die belast zal zijn met het beheer van de VME.

Doorgaans wordt de syndicus reeds in het reglement van mede-eigendom aangesteld, m.a.w. bij de oprichting van het appartementsgebouw. Indien dat het geval is, zal hij worden aangesteld op de eerste algemene vergadering.

De benoeming van de syndicus moet steeds worden gegoten in een schriftelijke overeenkomst. Hierin wordt o.a. vermeld voor welke periode zijn mandaat geldt, bevoegdheden, opzeg, vergoeding van de syndicus, etc.  

Daarnaast is de functie van syndicus onverenigbaar met die als lid van de Raad van Mede-eigendom. De syndicus mag met andere woorden niet tegelijkertijd lid zijn van de Raad van Mede-eigendom.

 

Professionele of occasionele syndicus?

In een eerste instantie bespreken we de verschillen tussen een professionele en een niet-professionele syndicus.

Tot voor kort moesten enkel professionele syndici ingeschreven zijn in het KBO, en dus een ondernemingsnummer hebben.

Echter, vanaf 1 april 2018 is dit ook voor de niet-professionele syndicus gewijzigd en dienen zij vanaf die datum ook een ondernemingsnummer te hebben.

Bovendien moet elke syndicus in de Kruispuntbank der Ondernemingen gekoppeld zijn aan de VME(s) waarin zij actief zijn als syndicus.

Een professionele syndicus zal tevens ingeschreven moeten zijn bij het BIV (Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars). Alle BIV-leden zijn automatisch verzekerd via de collectieve polis die het BIV heeft onderschreven. Een niet-professionele syndicus geniet dit voordeel niet en zal zelf moeten nadenken om zijn aansprakelijkheid desgevallend te verzekeren. In die gevallen zal de aansprakelijkheidsverzekering van de occasionele syndicus doorgaans worden gedragen door de vereniging van mede-eigenaren…

 

Bevoegdheden

Er moet steeds ook steeds in het achterhoofd worden gehouden dat er heel wat komt kijken bij een taak als syndicus.

Artikel 577-8 bepaalt op uitvoerige wijze het statuut, de bevoegdheden en aansprakelijkheid van de syndicus. Zo is de syndicus belast met het beheer van de VME.

Een overzicht:

  • De jaarlijkse algemene vergadering organiseren, of een bijzondere algemene vergadering, in de situatie dat er dringend een beslissing genomen moet worden in het belang van de mede-eigendom.
  • Tijdens de vergaderingen het verloop en de beslissingen notuleren en deze bijhouden in een register dat kan worden geraadpleegd.
  • Beslissingen van de algemene vergadering uitvoeren of laten uitvoeren
  • Het vermogen van de VME beheren (het financieel beheer). Zo zal de syndicus er bijvoorbeeld op moeten toezien dat het werk- en reservekapitaal op 2 verschillende rekeningen komen te staan.
  • Alle bewarende maatregelen nemen, en daden van voorlopig beheer. Wanneer er bijvoorbeeld dringende en noodzakelijke werken moeten worden uitgevoerd, is het vanzelfsprekend dat de syndicus niet de goedkeuring van de AV af moet wachten.
  • Een duidelijke, nauwkeurige, transparante boekhouding voeren. Wanneer het gebouw minder dan 20 kavels omdat (kelders en garages worden niet meegeteld), kan er een vereenvoudigde boekhouding worden gevoerd waarin een overzicht moet worden weergegeven van inkomsten en uitgaven.
  • De VME vertegenwoordigen. Zo zal de syndicus de VME in rechte kunnen vertegenwoordigen, d.w.z. in een gerechtelijke procedure. Om een procedure te starten, of hoger beroep aan te tekenen, heeft de syndicus echter de goedkeuring van de AV nodig…
  • De datum van de AV meedelen aan personen die het gebouw bewonen maar geen stemrecht hebben (bijvoorbeeld huurders). Deze personen kunnen dan schriftelijk hun opmerkingen maken.
  • Kennisgeving van de beslissingen van de AV aan deze personen zonder stemrecht.
  • Wanneer zijn taak beëindigd wordt, alle documenten overmaken aan zijn opvolger.

 

Deze (wettelijke) taken van de syndicus kunnen daarnaast worden uitgebreid door beslissingen van de algemene vergadering of in het syndicuscontract.

 

Aansprakelijkheid

Het spreek voor zich dat bij bevoegdheden ook aansprakelijkheid komt kijken. Zo bepaalt de  Appartementswet tevens op welke wijze de syndicus aansprakelijk kan worden gesteld voor zijn beheer.

De syndicus kan als enige aansprakelijk worden gesteld voor zijn beheer. De bevoegdheden die hij heeft kan hij niet overdragen aan anderen, behalve indien hij daarvoor toestemming zou hebben gekregen van de algemene vergadering én dit slechts voor een bepaalde duur of een bepaald doel.

Wanneer de syndicus fouten heeft begaan bij de uitvoering van zijn opdracht, of nalatig is geweest, bestaat de mogelijkheid dat hij persoonlijk aansprakelijk wordt gesteld.

Het is dan ook van belang dat de syndicus, zoals reeds besproken, voorziet in een aansprakelijkheidsverzekering om deze mogelijke aansprakelijkheid te dekken.

Enkele voorbeelden waarin een syndicus aansprakelijk gesteld zou kunnen worden:

  • Er is schade ontstaan aan een privékavel doordat de syndicus niet de nodige voorlopige maatregelen heeft gesteld;
  • De syndicus die een schadevergoeding ontvangt van de verzekeringsmaatschappij maar deze pas zeer laat overmaakt aan de gerechtigde;

 

Uiteraard dient een rechter hierover uitspraak te doen.

 

Ontslag/vervanging syndicus

De Appartementswet bepaalt dat de algemene vergadering de syndicus steeds kan ontslaan. Hiervoor dient een volstrekte meerderheid gehaald te worden (50 +1).

Daarnaast heeft de algemene vergadering de mogelijkheid om een voorlopige syndicus toe te voegen bij de bestaande syndicus. Dit kunnen zij enkel doen voor een welbepaalde duur of voor een welbepaalde opdracht/doel.

Bijvoorbeeld: een externe boekhouder inschakelen bij grote gebouwen waar de boekhouding ingewikkeld blijkt te zijn.

In de situatie dat de syndicus zijn taken niet uitoefent zoals het hoort, of deze zelfs helemaal niet uitoefent, heeft elke mede-eigenaar het recht om de vervanging van de syndicus te vragen. Dit dient te gebeuren d.m.v. een vordering via de rechtbank. Indien de rechter dit toestaat zal hij een voorlopig syndicus aanduiden.

De rechter bepaalt in dat geval ook voor welke periode de voorlopig syndicus zijn taak zal moeten uitoefenen.

Na het ontslag van de syndicus is het belangrijk dat binnen een redelijke termijnen een nieuwe syndicus wordt aangesteld.

 

Besluit:

De opdracht als syndicus brengt heel wat uiteenlopende taken met zich mee. Er komt dan ook heel wat bij kijken en het is aan te raden hier niet lichtzinnig mee om te gaan.

Een mede-eigenaar die de vraag krijgt voorgeschoteld om deze taak op zich te willen nemen, moet zich dan ook goed realiseren wat dit precies inhoudt én welke gevolgen dit eventueel met zich zou kunnen meebrengen.

 

Dit is een bijdrage van:

 

 

Tags:
0 Reacties

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

*

Neem contact op met Syndicus Centraal

U kunt dit formulier gebruiken om contact op te nemen met Syndicus Centraal

Wordt verstuurd

©2019 Syndicus Centraal, onderdeel van Blue Orange Participaties B.V.

Login met je gegevens

of    

Je gegevens vergeten?

Create Account