Dit artikel gaat over het een derde land in de lijst van Verenigingen van Mede-Eigenaars in Europa. In ieder land is een vorm van VME aanwezig, alleen zijn de verschillen soms behoorlijk groot.
Deze maand kijk ik dus naar onze wester buren en inderdaad ga ik naar het Verenigd Koninkrijk. Bestaat de VME in België al lang, in Engeland en Wales bestaat de vorm die het meest lijkt op onze VvE pas sinds 2002 en wordt het de Commonhold genoemd. Echter de meest gebruikte vorm is nog steeds de Leasehold. De wet die dit heeft ingevoerd kunt u hier downloaden.
Naast de Leasehold en de Commonhold is de Freehold een veelvoorkomende term die ik hieronder ook zal toelichten.
Definities
Leasehold
In Engeland wordt er onderscheid gemaakt tussen leasehold en freehold. Leasehold betekent dat op het eigendom een lease (pacht) rust. Hoewel men de koper kan zijn, is het eigendom van iemand anders. Een lease kan een termijn hebben van een paar jaar tot eeuwen. Het eigendom van een leasehold heeft als aanvullend kenmerk dat bij het naderen van de duur van de leasehold de waarde afneemt doordat na het verstrijken van de duur het gebruiksrecht vervalt en de eigenaar van de freeholder geen vergoeding hoeft af te dragen aan de eigenaar van de leasehold.
De meeste appartementen in Engeland en Wales worden nog steeds verkocht als leasehold. Voor het onderhoud wordt “Ground Rent” betaald aan de freeholder (eigenaar van de freehold) waarmee het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten wordt betaald. In het lease contract wordt beschreven hoe de service kosten worden berekend en hoe deze doorbelast worden aan de verschillende leasehold eigenaren.
Freehold
Freehold is het tegenovergestelde van Leasehold, het goed is niet belast met een lease. Het is mogelijk om van een freehold een leasehold te maken. Een freehold is een aandeel in een onroerend goed met een oneindige duur. Het is mogelijk dat appartementen ook als freehold verkocht kunnen worden. Dit is mogelijk door een recente verandering in de wet waardoor leaseholders gezamenlijk het freehold kunnen kopen.
Commonhold:
De commonhold is een vorm van vastgoed eigendom in Engeland en Wales die het meest overseen komt met de Nederlandse VvE. Voor het realiseren van een Commonhold wordt een organisatie in het leven geroepen die de Commonhold Community Association wordt genoemd en geregistreerd is bij de Companies House. Het totale complex wordt opgedeeld in units en gemeenschappelijke ruimten. De units worden verkocht en de eigenaar van een unit is freeholder van deze unit. De gemeenschappelijke ruimten vallen onder de Commonhold Community Association (CCA).
Iedere eigenaar van het appartement is automatisch lid van de CCA en de CCA is verantwoordelijk voor het onderhoud en beheer van de gemeenschappelijke ruimten. Ieder unit holder heeft twee aandelen het volledig aandeel in zijn freehold van de unit en een gedeeld aandeel in de vereniging. Een unit kan gelden voor een winkel, kantoor, appartement, maar ook voor een huis, een exclusieve parkeerplaats of een berging.
Hoe is een Commonhold ingericht.
De Commonhold wordt opgericht met het registreren van een organisatie met de eigenaren van de verschillende units als de exclusieve leden. Het memorandum en de “articles of association” van de CCA beschrijft hoe de organisatie van de Commonhold is geregeld. Het beschrijft onder andere hoe vergaderingen worden uitgeschreven, wat de stemrechten zijn voor iedere unit holder
De Commonhold Community Statement (CCS) is een beschrijving van de rechten en plichten die gelden tussen de CCA en de unitholders en de eventuele huurders. Deze beschrijving is een standaard beschrijving die aangevuld kan worden met additionele bepalingen die specifiek zijn voor de Commonhold. Een handleiding om dit goed te doen kunt u hier downloaden.
De CSS bevat gedetailleerde bepalingen over het berekenen en verkrijgen van voorschotten die de CCA gebruikt voor het onderhoud van de Commonhold. Ieder jaar moet het bestuur van de CCA een financiële begroting opstellen met inkomsten en uitgaven en iedere Commonhold Unit eigenaar is verplicht om zijn aandeel in deze kosten te voldoen. Mocht de eigenaar zijn verplichtingen niet nakomen dan is bepaald welke rente berekend mag worden en wanneer de rechtbank ingeschakeld kan worden.
Een appartement eigenaar mag onder bepaalde voorwaarden zijn appartement verhuren voor een periode van maximaal 7 jaar en mag alleen de werkelijke kosten doorbelasten. Dit is bewust ingebouwd om te voorkomen dat een commonhold gebruikt wordt als alternatief voor lange termijn lease contracten zoals die gelden voor de leasehold. Deze bepaling is niet van toepassing op commerciële units.
De CCS kan geen voorwaarden stellen aan het overdragen van een eigendom. Een appartement eigenaar is vrij om zijn appartement te verkopen aan ieder die daar interesse in heeft. Mocht het zo zijn dat er nog schulden zijn bij de oude eigenaar dan worden deze bij overdracht aan de nieuwe eigenaar overgedragen en is verantwoordelijk voor het inlossen van deze schulden.
De CCS bevat een richtlijnen hoe met onenigheid binnen de CCA om te gaan. De doelstelling hierbij is om als goede buur met elkaar om te gaan binnen de CCA.
Geef een reactie